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对话刘达:魔飞公寓的成长之路

文章出处:未知 │ 网站编辑:本站小编 │ 发表时间:2018-08-10

  “改变”除了是魔飞公寓的创业理念之外,也是刘达一路走来的真实写照。

   在迪士尼公司推出的经典动画电影《星银岛》中,顽皮而天真无邪的魔飞(Morph)擅长变形。刘达则说,“魔飞”这个名字,也是源自英语Morph,意即改变。

  他曾说,希望通过这个名字的定义,帮助年轻人去改变原来的生活方式,“魔飞公寓”也一直在强调给租客提供的不仅仅是一间房子,而是希望带给他们一种新的生活和社交方式。

  “改变”除了是魔飞公寓的创业理念之外,也是刘达一路走来的真实写照。

魔飞公寓创始人刘达

  第一次改变

  生于80年代初的刘达,2004年毕业于开封大学管理系,而在毕业之前,他已凭着自己开发的“开封旅游网”引起政府重视,受邀回到郑州开发相关旅游网站。

  2006年第一次创业前,他就职于河南省旅游资讯网。但对于一个怀才抱器的人而言,安于一隅非其所愿。

  2006年,刘达从河南来到北京,同年10月创立住哪网,做酒店在线预订,从此开启了他近10年的OTA(在线旅游)江湖征战,并迎来人生中的第一个高光时刻。

  刘达时代的住哪网,曾有不少描述:2010年获上市公司艺龙网战略投资后,通过整合艺龙资源,住哪网可预定酒店数量迅速增至4万家;2011年第三季度,住哪网月均酒店预订间夜量超12万;进入2012年,住哪网每月酒店预订量依然按同比300%的速度增长;2013年,住哪网突破酒店预定间夜量300万,年GMV(网站成交金额)达到9亿元,佣金收入破1亿元。

  在2014年底被艺龙网全资收购前,住哪网跨入全国在线OTA预订的前5名。

  既是“光辉岁月”,也是“战争年代”。经过与携程、同程等的OTA大战后,同程与携程联手了,而这也让刘达惊醒,他回忆起这一幕时说:“原来觉得有我们配合艺龙,去追赶携程也是挺好的。但现在看来这种玩法没有机会了。”

  刘达决定彻底退出OTA领域,“我们必须做出改变,不然就是死路一条”。

  第二次改变

  “出走”十年之后,刘达回到了郑州。2015年,刘达在郑州创办魔飞公寓,开启第二次创业人生。

  这一次,刘达的业务从酒店在线预订变成了长租公寓,因为他从此前的酒店业发展中预见了公寓的发展轨迹。

  “我是从2006年到2014年在北京做酒店预定,那时候我看着如家、汉庭、锦江之星这些大的酒店集团发展。在没有如家、汉庭之前,中国的酒店都是分散的,小的,有了如家以后,他们可能通过自己的IT系统,输出了品牌,制定了行业标准、业务标准,所以才有了标准化的管理,他们有的才能上市,管理更多的房源。”

  “我觉得长租公寓也是一样,2015年我要做长租公寓的时候,也是看到大量的房子还是在业主手里,也是小而散,比酒店更散,没有信息化。”刘达的声音总透出一种原始而粗粝的激昂,不大的眼睛中则有着内敛的光芒。

  “我觉得长租公寓应该更像酒店连锁一样的发展途径,未来一定是有品牌的,有一套系统去管理的,有一个很好的标准的业务流程的,所以我觉得这个路径跟酒店是一模一样的,所以我觉得有机会。”

  他也清楚地知道,2015年的时候这个行业还比较传统,这里面有机会,但是路还比较漫长。

  在跻身于全国分散式公寓前10名的基础上,2016年底,魔飞公寓获得建业集团3000万元战略投资和3亿元授信,新的征程开始。

  第三次改变

  “建业除了资金支持,还有品牌背书。我们面向业主、租客的时候,大家听到建业品牌的时候,更多产生的是信任感,这种信任感不是短时间就能有的。”刘达不吝于对建业的肯定。

  而今,刘达要再次“走出去”:“胡总(胡葆森)希望我们能走出去。”

  对于一开始就以上市为目标的魔飞而言,如今1万间出头的公寓数还远远不够。他说,魔飞目标是在2018年到2020年,大概达到10万间的规模。

  “河南每个城市的经济规模其实还是有限的,如果我们要想规模化扩张,郑州是做不到10万间的,难度很大,我们可能需要到更多的城市,每个城市1万间,我就轻轻松松达到10万间了。”刘达还透露,魔飞已经开始去各地调研了,今年下半年预计会去两到三个城市。

  “我们在做这个事的时候就有上市计划,这个市场很大,一个酒店市场3000亿都有七八个上市公司,魔飞有这么强的技术团队,这么好的系统,有这么好的资方背景,上市一定是必然之路。”

  他认为,长租公寓市场比酒店市场要大得多:“一边是强烈的租住需求,一边是大的资产要盘活,这就需要企业解决这两方面的问题,所以我觉得(长租公寓)未来的发展空间还很大,这是一个万亿的市场。真正做长租公寓的品牌占到市场的比例还不到10%,未来要发展到30%,这里面还有很多空间。”

  至于如何在本来就是低毛利的长租公寓领域制胜,刘达的方法是控制好人工成本,而这主要通过他引以为傲的信息系统建设来达成,也得益于自身团队有着“非常强的互联网的基因”。

  “我们很早就自己研发了一套管理系统,整个业务已经做到了95%以上线上化,所有的设备都是自动化管理。我们还利用精细化的管理在帮助一些小的、没有管理能力的企业做管理。”

  “从拿到房子,到租出去,到租后活动全都线上化。我们现在都不收现金的,百分之百是租客通过APP缴费。”

  此外,品牌输出已是刘达关注的方向,他说:“魔飞不一定自己非要租别人的房子,我们希望管理更多别人的房子。”

  以下为观点地产新媒体对魔飞公寓CEO刘达先生的采访实录:

  观点地产新媒体:魔飞公寓现在在规模方面有怎样的追求,布局情况是怎样的?未来这个规模会到什么样的量级?

  刘达:魔飞现在主要业务还是在郑州,但是郑州市场比较小,所以我们的眼光还是放在全国的。

  现在规模大概有1万间房出头,目标是在2018年到2020年,大概达到10万间的规模,还是充满挑战的。

  魔飞现在已经开始去成都、南京、青岛、西安等城市调研了,今年下半年我们预计会去两到三个城市。

  观点地产新媒体:以后河南还是重点吗?

  刘达:河南每个城市的经济规模其实还是有限的,如果我们要想规模化扩张,在郑州是做不到10万间的,需要到更多的城市,每个城市1万间,轻轻松松就可以达到10万间了。

  城市多了以后,可以对冲风险,因为有的城市租金在上涨,有的城市租金在下滑,所以多城市布局可以对冲市场的影响。如果把所有的未来赌在一个城市,这个城市租金下滑怎么办?本来这个行业就是低毛利,那就充满了风险。

  观点地产新媒体:今年4月魔飞公寓获得了建行4000万元的住房租赁贷款,接下来公司还有其它融资计划吗?

  刘达:有,这个行业是一个重资金投入的行业,资金决定规模。我们一套房子可能要一年半才能回本,所以再装修另外一套房子的时候,还要投入,这样才能扩规模,这个行业就是要不断地融资、扩规模。

  建行这笔钱也只够一部分,我们还要跟更多银行、更多机构合作,甚至发ABS。我们跟发行机构聊过,ABS规模大概2个亿。

  观点地产新媒体:现在规模也是挺重要的,怎么平衡规模和效益之间的关系?

  刘达:首先我觉得没有规模就没有核心竞争力,因为太小了,就从第一梯队掉下来了,再想追赶上别人还是挺难的。

  我们也测算过,达到一定规模之后,利润肯定是正的。我们公司是以技术性驱动的,因为整个长租行业派别比较多,有互联网系、地产系、中介系,中介系玩的就是人海战术,地产系不差钱,亏一点也无所谓。但是像我们互联网创业系,更多的还是以技术来推动,能够真的提升这个行业的效率。

  这个行业互联网渗透率还是比较低的,在没有长租公寓这种说法之前,所有公寓都比较传统,没有电子合同、APP、管理系统。我们测算过,随着规模扩大,传统企业一个人可能对应管理20间房,我们现在能管60间房。

  未来我们一个人可能管理到100间房,现在销售团队100人,管理了将近1万间房,都是轻轻松松的事情。

  观点地产新媒体:这也是信息化管理带来的优势。

  刘达:这个行业资金决定规模,系统决定效率——很多地方我不需要人,你还需要人;你不盈利,我就盈利了。

  这个行业本来就是低毛利,控制好人工成本(装修成本不能再控制了,已经控制到最低的程度,再压不下去了),在人效上要再做一些提升,利润就会更高。

  观点地产新媒体:从住哪网来到魔飞公寓,这算是您的第二次创业,在这两次创业中最大的感触是什么?

  刘达:第一次创业是纯互联网模式,主要是做纯在线酒店业务,比较轻一些。

  但是做长租公寓更偏线下一些,我的互联网经历包括我们现在做的系统,只是服务这个行业,真正的从拿房、出租、装修还是偏重的。所以一轻一重,重的业务对我们这个团队来说还是一种挑战。

  观点地产新媒体:您当初为什么想做长租公寓?

  刘达:2006年到2014年,我在北京做酒店预定,那时候我是看着如家、汉庭、锦江之星这些酒店集团发展壮大。真正的酒店集团发展是从2004年开始,在没有如家、汉庭之前,中国的酒店都是分散的,小的;有了如家以后,他们通过自己的IT系统,输出了品牌,制定了行业标准、业务标准,所以才有了标准化的管理,他们才能上市,管理更多的房源。

  我觉得长租公寓也是一样,2015年我想做长租公寓的时候,也是看到大量的房子还是在业主手里,小而散,比酒店更散,没有信息化。

  长租公寓应该像酒店连锁一样的发展途径,未来一定是有品牌的,有一套系统去管理的,有一个很好的、标准的业务流程,这个路径跟酒店是一模一样的。

  2015年的时候这个行业还比较传统,我觉得这里面有机会,但是路还比较漫长。

  观点地产新媒体:长租公寓行业未来还有多大的发展空间?

  刘达:租赁其实早就有,北京、上海现在平均购房年龄已经到36岁,这意味着很多到社会上的年轻人,至少得有12年的租房时间,所以房价居高不下的情况下,租赁是年轻人在城市的唯一一种生存方式。

  现在有这么强大的租赁需求,每年毕业生七八百万,大量的毕业生还要进入发达的城市,所以这种需求是一直持续不断的。

  另外就是社会上存在着大量的闲置房产,一边是有需求,一边是存量资产要盘活,只有像长租公寓这样的服务商才能解决。

  在民宅里面做其它的活动也不行,只能租给别人,或者搞长租,或者搞短租、民宿,无非就是这几种方式。

  一边是强烈的租住需求,一边是大的资产要盘活,这就需要企业解决这两方面的问题,未来的发展空间还很大,这是一个万亿的市场。真正做长租公寓的品牌占到市场的比例还不到10%,未来要发展到30%,这里面还有很多空间。

  我们看酒店市场,一年只有3000亿的市场,出了七八个上市公司,长租公寓一年1万多亿的规模,现在一个上市公司都没有,空间还很大的。

  观点地产新媒体:建业集团除了房源、资金给公司提供支持之外,还有哪些方面会给公司的发展提供帮助?

  刘达:建业除了资金支持,还有品牌背书。我们面向业主、租客的时候,大家听到建业品牌的时候,更多产生的是信任感,这种信任感不是短时间就能有的。

  有了建业的投资以后,胡总(胡葆森)的为人以及对河南的贡献,在地产圈也属于领军性的人物,他这种品牌是多年的积累。

  建业除了提供资金,更多是给我们提供很强的信用背书。

  观点地产新媒体:行业发展到现在产生了同质化的现象?

  刘达:整体来看确实都是同质化,但是每个企业核心竞争力有些不一样,比如说我们的IT能力特别强,应用管理能力、精细化管理比较强,每个企业的管理模式不一样。

  至于提供的产品有什么差异?无非是不同的地区做不同的产品,就像如家和汉庭有什么不一样?都是做酒店的,更多的是服务优势,是不是能够做到精细化管理,成本控制是不是到位。

  确实没法做到差异化,房子都在那里,别人看了你的东西就能抄过去。我们只有向管理要效益,管理做到精细化才有机会。

  精细化管理就是对所有业务的衔接。举个例子,我们员工上班的时候,只需要打开我们的云屋APP就知道每天要做什么事,这些事必须今天完成:某个人要退租,你要去办理退租;某个地方要办理缴费,你要去缴费;某个地方出问题了,你要去联系维修。

  员工的工作都是系统指派的,所有的人把要做的事交给系统,系统再把这个事传递给对应的人,很多工作是有节点、有时间的,我们叫工作任务化、任务节点化。

  观点地产新媒体:现在魔飞公寓总体出租率大概是多少?

  刘达:现在是91%。常年维持在90%左右,有时候低一点,有时候高一点。过年的时候低一点,现在是旺季,都在90%以上,平均能租到七八个月。

  观点地产新媒体:租客的流动性怎么样?

  刘达:我们的续租率大概50%。现在不管是郑州还是其它城市都面临着这样的问题。大多数不再续租的租客,大概有一半都是离开这个城市了,因为这两年房价上涨太厉害。

  2016年房价没有上涨之前,很多年轻人赚了钱是可以付得起月供,很多城市现在房价翻了一倍,他们赚的钱都付不起月供,所以很多人觉得在这个城市没有意义了——我奋斗下去连房子都租不起,我为什么要在这里?

  很多人离开城市,或者是工作调动,真正因为服务而不选择魔飞的非常少,更多是外部的因素影响。

  观点地产新媒体:您倾向于打造一支怎样的团队?

  刘达:首先我们的IT团队非常重要,因为很多业务都是基于IT在做;租前和租后也非常重要,租前是一个窗口,租后是服务品质的保障。

  IT跟销售都是比较重要,未来除了自己去管理房子,还希望租前(销售)、租后(保洁、维修)能做输出。现在我们已经在做系统的输出了,让别人用我们的系统。

  可能未来我们会有自己的保洁标准,有自己的维修体系。不一定非要租别人的房子,可以做到管理更多别人的房子。

  观点地产新媒体:魔飞在上市方面有具体的日程表吗?

  刘达:我们一开始就有上市计划的,这个市场很大,魔飞有这么强的技术团队,这么好的系统,有这么好的资方背景,上市一定是必然之路。

  只有通过上市才能回报股东,才能回报创始员工,这是一个好的途径。

  我们预计并希望在2020年能够上市,在这之前必须要做到盈利,盈利需要两到三年。

  到2020年,魔飞至少也得八九万间房。

  观点地产新媒体:盈利有没有目标?

  刘达:大概六七千万。