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链家首次参加世界互联网大会 左晖谈“租赁时代

文章出处:未知 │ 网站编辑:本站小编 │ 发表时间:2017-12-05

  左晖认为,中国的中大型城市中,居住问题的解决,正在从按“套”解决逐步演变为按“间”来解决。

  12月4日,链家集团董事长左晖受邀参加第四届世界互联网大会,在分论坛“分享经济:创新与治理”中,以“租赁时代的分享经济”为题发表演讲,对未来中国住房市场的变化进行了预测。

  左晖认为,未来自己做房主的人会越来越少,而用别人的房子解决自己居住问题的人将越来越多。

  以下为演讲实录整理:

  城市住宅房户比超1:1

  我们各种各样的商业模式都是为了去解决消费者的一些核心的问题,因为今天中国的消费者在居住领域仍存在各种各样的问题。

  链家做不动产领域线上和线下的交易平台。大约六年前,链家开始运营一个新的产品——自如。我自己和“自如”的CEO都是典型的北漂。1992年大学毕业后,我一直在北京,租了12年房子。六年前,我们发现一个很重要的问题,就是中国的房子并不够住。

  今天的中国其实有很多房子,城市住宅的房户比超过1:1,房数永远超过户数。

  为什么出现这一情况?

  因为人口的聚集和今天住宅提供完全不匹配。今天中国人口正快速向大城市聚集。我们发现,像北京、上海这样的城市,每年大概新增30万-40万的外来常住人口。但是每年市场上只提供500万-1000万平米的新增住宅,其中只有20%左右,即100万-200万平米会投入到出租型的物业中,以此满足新增人口需要。由此,每个人分到的房屋面积非常小,不足 10平米。这是直到今天,很多大城市仍然会出现的问题。

  因此,中国的中大型城市中,居住问题的解决,正在从按“套”解决逐步演变为按“间”来解决。基本上,按“间”解决都有问题。比如,北京和上海加起来的房屋套数大约为1450万套,套均2.1间,两个城市共计大约3300万间房子。但是这两个城市大约有4500万常住人口,还有大约300万-500万的流动人口。这就今天中国在大城市里所出现的核心的问题。

  “自如”的诸多“不得不”尝试

  正是出于这些因素,我们开始做“自如”。“自如”也是第一次把房屋的管理单元从“套”、“年”变成了“间”、“月”。我们第一次做这种尝试。

  在此过程中,我们也做了非常多的事情。今天“自如”在全中国大概管理着50万间的公寓产品,我们自己也是觉得我们做的比较慢,但即便如此,每年依然有100%的增长。今天“自如”已经进入中国的9个城市,我们会超过日本的大东建托,会成为公寓住宅的提供商。

  在此期间,我们也有一些感受:

  第一,我发现我们做的比较重。在中国做一个轻的服务行业是比较困难的事情,因为我们周边所有事情看起来都是比较轻,比如监管体系、信用、房屋品质,以及很多中国的C端的业主并不对出租型物业进行基本的传统化改造,等等。在此过程中,我们不得不自己去做很多非常重的事情,比如在整个“自如”的产品装修改造过程中,我们希望产品公司14天就能够提供一个标准住宅,但现在市场上并没有人能做到。所以我们自己不得不去做装修公司,今天在北京来看算是最大的装修公司。

  在为租住的客户提供服务的过程中,我们希望能够提供一些标准的保洁等服务,但市场上也找不到合适的供应商,所以我们在北京提供一年超过300万次的保洁、小修、小搬等各种各样的服务。

  这是第一个我们不得不做的、比较重的事情。

  第二,我们从线下开始逐步推进,这是快不了的。其实,今天“自如”在中国完全可以用更快的速度跑起来,但是我们内部不允许快,因为我们信仰“慢就是快”,“慢点可能更快”。我认为,在整个中国的基础服务产品的提供过程中,“慢”相对可能对品质更有保障。

  第三,我们今天做了大量的信用体系。“自如”今天已经成为一些大城市年轻人走出校门、进入社会后接触到的第一个服务产品的供应商。我们也会为“自如”消费者创造一个我们认为的理想社区。我们有一个愿景,就是“让租成为一种生活方式”。因为很多中国人希望拥有房子,但事实上,今天的中国,买房越来越难,并不是说90后不愿买房子,而是买不起房子。因此,我们不得不去通过租赁解决居住问题。

  今天租赁本身也意味着一种新的生活方式。比如我们每年“七夕”时会举办集体婚礼。现在有很多城市里的优秀女孩,到了岁数比较大找不到男朋友,很多人就建议,让她们到“自如”去。自如每年七夕举办的“不房结婚”,就是没有房子就结婚的集体婚礼。

  未来中国将有35%的人租房

  中国的居住市场未来将发生很多很微妙的、基础假设的变化,这个假设有以下几种:

  第一,人口在快速向大中型城市圈集中。这一趋势非常明显,包括整个城市的常住人口结构,外来的常住人口会逐步超过土著的常住人口。

  同时,今天中国的家庭结构正在发生很大的变化。我们六年前刚开始做“自如”时,北京一户平均人口是2.8人,今天一户只有2个人。鉴于这一快速变化,在同样2300万人口的情况下,户数在快速增加。并且单身的人口已经覆盖到全年龄段,整个年龄段单身的人口都逐步出现。这是第一个变化。

  第二,未来自己做房主会相对占比越来越少,而用别人的房子解决自己居住问题的人将越来越多。今天中国城市中,22%的人住在别人的房子里,我们预计,未来五到十年,这一比例将增至35%。

  同时,在未来相当长的一段时间里,整个中国的租金增长会保持一个非常稳定的变化。过去五年里,中国的大型城市租金增长非常稳定,北京大概增长96%,杭州增长60%,租金和人均收入的弹性关系是1-1.2,处于相当稳定的状态。所以,我们也预计,未来租赁的市场规模会涨到3万亿左右。

  第三,全产业链的价值创造能力会越来越重要。我们希望未来五年,“自如”能够为整个中国一千万的年轻人创造出一个比较美好的、相对可支付、可体验的居住产品。如果真可以做到这样,还挺了不起的,因为这一居住产品与消费者接触时间长,每天至少10小时。换言之,我们跟年轻人每年会有1亿小时的接触时间,这一点非常激励我们。